Igor Arêas Reis Cipriani
Livia Guida Antonío
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO . 2. DO CONTRATO PRELIMINAR. 2.1 Contrato Preliminar versus Compromisso e Promessa de Compra e Venda . 2.2 Autonomia do Contrato Preliminar . 3. DA PROMESSA E DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA . 3.1 Promessa de Compra e Venda de Imóveis . 3.1.1 Promessa no código civil . 3.1.2 Promessa na lei de condomínio (4.591/64) . 3.2 Compromisso de Compra e Venda . 3.2.1.. Compromisso na lei de parcelamento do solo urbano (6.766/79) . 3.2.2 Compromisso da lei de loteamento (Decreto-lei 58/37) . 3.3 Cessão de Promessa e Promessa de Cessão . 3.3.1Cessão de promessa . 3.3.2Promessa de cessão . 3.4 Promessa e Compromisso versus Escritura Pública . 3.5 Direitos e Deveres das Partes . REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
___________________________________________________________________________________
O presente artigo tem por objeto o estudo de duas espécies de contratos preliminares: compromisso e promessa de compra e venda, atendo-se ao direito imobiliário, em outras palavras, tendo por objeto bem imóvel.
A análise destes contratos será efetuada tanto no que concerne às regras gerais, como as mais específicas, incluindo o estudo de leis que regem os diferentes tipos de imóveis perante o ordenamento jurídico pátrio.
Além disso, tem por intuito, traçar as diferenças entre as duas espécies (compromisso e promessa), bem como suas semelhanças, observando-se a aplicabilidade destes contratos em casos concretos.
Também denominado de pré-contrato, ante contrato, contrato preparatório, compromisso, promessa de contrato, contrato-promessa, o contrato preliminar é aquele que tem como conteúdo a obrigação de, posteriormente, celebrar outro contrato, este de caráter definitivo.[1] Tem-se, então, que o contrato preliminar é um gênero e a promessa de compra e venda uma de suas espécies.
No antigo Código Civil (1916) não havia tipificação do contrato preliminar fato que ensejava dificuldade para entendimento acerca da natureza jurídica deste contrato, porém o Código Civil vigente (2002) veio sanar esta lacuna tratando expressamente do assunto a partir do art. 462.
Observa-se, regra geral, que este tipo de contrato tem por característica não criar efeitos substanciais, haja vista, como já esclarecido, que seu objeto se reduz, precisamente, à celebração de um contrato futuro, de caráter definitivo ou principal, o qual será capaz de modificar substancialmente a situação jurídica dos contratantes.[2] Conclui-se que o contrato em comento tem por finalidade servir como “elemento de segurança para a conclusão do negócio pretendido”.[3]
Acerca do contrato preliminar já restou entendido pelo Supremo Tribunal Federal[4]:
FORMAÇÃO DE CONTRATO PRELIMINAR SUSCEPTIVEL DE ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA. CABE RECURSO EXTRAORDINÁRIO QUANDO SE DISCUTE QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DE DOCUMENTO: SABER SE ELE E MERA MINUTA (PUNCTAÇÃO) OU CONTRATO PRELIMINAR. DISTINÇÃO ENTRE MINUTA, EM QUE SE FIXA O CONTEUDO DE CERTAS CLAUSULAS, MAS SE DEIXAM EM ABERTO OUTRAS, E CONTRATO PRELIMINAR. O ART-639 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PRESSUPOE A EXISTÊNCIA DE CONTRATO PRELIMINAR QUE TENHA O MESMO CONTEUDO (ELEMENTOS ESSENCIAIS E ACIDENTAIS ENCARADOS OBJETIVAMENTE) QUE O CONTRATO DEFINITIVO QUE AS PARTES SE COMPROMETERAM A CELEBRAR. NEGATIVA DE VIGENCIA, NO CASO, DO ART-191 DO CÓDIGO COMERCIAL E DO ART-639 DO C.P.C. RECURSO EXTRAORDINÁRIO CONHECIDO E PROVIDO.
Trata-se, assim, de figura intermediária entre as meras negociações e o contrato perfeito e acabado.
2.1 Contrato Preliminar versus Compromisso e Promessa de Compra e Venda
Tendo em vista que o contrato preliminar é um gênero do qual a promessa de compra e venda e o compromisso de compra e venda são espécies que possuem regras próprias com previsão legal. Denota-se, portanto, que as regras contidas no Código Civil vigente e que tangem ao contrato preliminar são regras gerais, em outras palavras, atingem todas as espécies de contrato preliminar, em especial aqueles que não possuem regime jurídico específico.[5]
No direito imobiliário o contrato preliminar, na espécie compromisso ou promessa de compra e venda, é, geralmente, utilizado como forma prévia à escritura pública de compra e venda. A promessa de compra e venda de imóveis é regulada desde o Decreto-lei nº 58/1937, ou seja, anteriormente à regulamentação do contrato preliminar no Código Civil de 2002, observa-se, in casu, que as regras do Código Civil têm aplicação subsidiária.
Não se pode olvidar que é cediço que uma promessa (ou compromisso) de compra e venda pode ser precedido por um contrato preliminar, consoante o art. 27 da Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano):
Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
Arnaldo Rizzardo leciona que “o pré-contrato, dentro do espírito da Lei 6.766, é mera promessa de contratar, consiste em uma simples estipulação preliminar dos termos em que o compromisso virá a ser outorgado em época convencionada.”[6]
Conclui-se que para que o pré-contrato tenha caráter de contrato preliminar de promessa de compra e venda deve consistir em mais do que meras tratativas, já que estas, a princípio, não geram dever de contratar.[7]
2.2 Autonomia do Contrato Preliminar
Através da celebração do contrato preliminar, os contratantes têm por objeto obrigarem-se a um contrato futuro que, porventura, não pode ou não deve ser concluído de imediato. No que tange à autonomia do contrato preliminar duas são as correntes: a primeira nega a independência deste contrato em relação ao definitivo, valendo a promessa de compra e venda como se venda fosse; a segunda corrente sustenta a autonomia do contrato preliminar fundamentando que ambos os contratos (preliminar e definitivo), produzem efeitos distintos, haja vista que o objeto do primeiro é a realização do segundo e o objeto do segundo é a compra e venda, por exemplo.[8]
A norma brasileira, bem como a prática contratual nacional adere a segunda corrente, defensora da autonomia do contrato preliminar, porém pode ser considerado como fase de contratação, uma vez que as partes querem contratar, mas sem que todos os seus efeitos operem de imediato. Entende-se que o contrato preliminar fundamenta-se na amplia liberdade de contratar, decorrente do princípio da autonomia privada, consistente na possibilidade de qualquer indivíduo poder pactuar desde que respeitadas as condições mínimas impostas pelo ordenamento jurídico. [9] Neste sentido torna-se mister a leitura do art. 421 do CC/2002 que assegura o princípio da autonomia privada: “ liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”
Observa-se, também, que os Tribunais têm adotado a corrente que defende a autonomia do contrato preliminar em seus julgados, desde que limitado às condições impostas pelo sistema jurídico nacional. Como exemplo, cita-se decisão oriunda de apelação interposta ao Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro[10]:
CONTRATO PRELIMINAR. CLÁUSULA PENAL. VONTADE. AUTONOMIA. LIMITE. CÓDIGO DO CONSUMIDOR. NORMA DO ART. 53. MORA.
1-A concepção moderna do princípio da autonomia da vontade, que se harmoniza com o princípio da obrigatoriedade dos contratos, afastou-se do seu caráter absoluto anterior e, diante de determinadas circunstâncias, admite a imposição de limites ao poder de contratar.
2-Apenas quando as vontades são emitidas dentro dos limites outorgados pelo ordenamento jurídico ao poder de contratar, o ato torna-se válido, eficaz e obrigatório para as partes.
(...)
3. DA PROMESSA E DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
O compromisso e a promessa de compra e venda, espécies de contrato preliminar, possuem regimes jurídicos próprios, fato que implica aplicação subsidiária do Código Civil.
Para que o tema do presente tópico seja abordado de forma clara, cumpre distinguir as palavras compromisso e promessa, usurpando-se, para tanto, as palavras de Tarcísio Teixeira “compromisso quer dizer pacto, acordo, trato obrigação assumida. Já a promessa, por sua vez, quer dizer juramento; comprometer a dar; obrigar-se a”. [11]
Diferenciam-se, portanto, o compromisso de compra e venda da promessa em virtude de sua irretratabilidade, entende-se apropriada a adoção da expressão compromisso de compra e venda, no que se refere aos contratos preliminares de aquisição de lotes urbanos e rurais, enquanto a promessa de compra e venda – passível de retratação – concerne aos imóveis não loteados, doravante regidos pelo Código Civil.
3.1 Promessa de Compra e Venda de Imóveis
Genericamente, trata-se de negócio de segurança, destina-se a conferir às partes garantias quanto à relação substancial futura. Como já se conceituou anteriormente, a promessa de compra é venda é uma das espécies do contrato preliminar, pela qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar, futuramente, o contrato de caráter definitivo de compra e venda.
O presente modelo contratual deve ser analisado tanto sob o ângulo de uma relação obrigacional quanto de um direito real à aquisição:
Na seara obrigacional o promissário comprador se vincula a uma obrigação de dar que se caracteriza pelo pagamento de valores sucessivos para que possa ser integralmente satisfeita a quantia acertada com o promitente comprador, o qual assume uma obrigação de fazer - natureza obrigacional – que consiste na contribuição para formação do contrato definitivo de compra e venda através da outorga da escritura definitiva em prol do promissário comprador no momento da quitação da prestação. Salienta-se que a promessa também pode ser realizada fora das hipóteses de compra e venda a prestação, como por exemplo, em situações em que há o impedimento do comprador, causado por algum evento, de imediata obtenção da escritura definitiva (aquisição de bens de um herdeiro na constância de inventário, mesmo se o pagamento for à vista, a promessa de compra e venda é celebrada e, após o registro do formal de partilha, as partes instrumentalizam a compra e venda definitiva). [12]
No que tange ao direito real, este surge no instante em que a promessa de compra e venda, por instrumento público ou particular, é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, neste momento o direito do promissário comprador passar a ser oponível erga omnes, alcança terceiros estranhos à relação contratual originária. A partir do momento em que a relação jurídica adquire caráter de direito real gera, consequentemente, o direito de sequela do promissário comprador, fato que torna ineficaz qualquer alienação ou oneração posterior ao registro da promessa. Cumpre ressaltar que os efeitos oriundos do caráter real decorrem apenas do registro, independentemente do pagamento de preço.[13]
Observa-se, portanto, que a promessa de compra e venda pode gerar um direito meramente obrigacional, como um direito real. Insta salientar que se jamais vier a ser registrada a promessa ensejará entre os contratantes uma relação de direito, somente, obrigacional, inexistindo o direito de perseguição do imóvel por parte do promissário comprador.
Neste sentido, a título ilustrativo, cita-se entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro[14]:
AÇÃO ANULATORIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO REAL. INTERESSE PROCESSUAL. AQUELE QUE POSSUI UM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NAO LEVADO A REGISTRO NO CARTORIO DE IMOVEIS, NAO TEM A SEU DISPOR A TITULARIEDADE DE UM DIREITO REAL, NAO PODENDO EXERCER A ADJUDICACAO COMPULSORIA. NAO SE ANULA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA REALIZADA ENTRE OS REUS E TERCEIRA PESSOA, SE O IMOVEL NAO PUDER, MAIS TARDE, PASSAR PARA O DOMINIO DO AUTOR, POIS A ESTE FALTA O LEGITIMO INTERESSE, UMA DAS CONDICOES DA AÇÃO. PROCESSO EXTINTO SEM JULGAMENTO DO MERITO. INCIDENCIA DO ART-267, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. LITIGANCIA DE MA-FE.
1. Escritura pública de compra e venda. Anulação. - dolo. - interposição por titular de promessa de compra e venda contrato não registrado. Descabimento. - falta de legitimo interesse.
2. Promessa de compra e venda. Contrato não registrado. Direito pessoal. Direito real. Não caracterizado.
3. Litigante de má-fé. - caracterização. - reconhecimento. Efeitos.
4. Interesse de agir. - conceituação. - disposições doutrinárias. - interesse processual. Caracterização.
5. Adjudicação compulsória. Requisitos.
6. Processo. Extinção. Carência de ação.
3.1.1 Promessa no Código Civil
A promessa de compra e venda de imóvel disciplina no Código Civil elenca regras específicas no que concerne ao direito do promitente comprador, objeto de análise do presente tópico.
Em relação aos direitos do promitente comprador, versam os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O art. 1.417 do CC condiciona o direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador a algumas regras: a primeira diz respeito à impossibilidade de cláusula de arrependimento, ou seja, a promessa deve ser irretratável; a segunda refere-se à forma do contrato de promessa de compra e venda, afastando-se a pactuação verbal ou por gesto, expressando a necessidade de escritura; a terceira tange exigência do registro no Cartório de Registro de Imóveis.[15]
Neste sentido, torna-se mister algumas observações pertinentes acerca do art. 1.417 do CC como nota-se a seguir:
No tocante ao arrependimento, vale salientar que a promessa de compra e venda pode contar cláusula de retratabilidade ou arrependimento, no entanto, não ensejará a aquisição de direito real sobre o imóvel, tendo em vista que não atenderá ao requisito legal pretendido.[16] Entende-se que a cláusula de arrependimento cuida-se de direito potestativo que garante ao promissário comprador a opção de resilir unilateralmente – consoantes o art. 473 CC - o negócio jurídico, mediante a denúncia notificada à outra parte, impondo-se a devolução integral das quantias pagas. De acordo com o Código Civil de 2002, somente para os imóveis não loteados resta ainda possibilidade de arrependimento, mediante cláusula expressa no contrato, desde que não pago totalmente o preço. Caso contrário, entende-se que houve decadência ao exercício do direito potestativo de arrependimento, uma vez que haveria uma lesão à boa-fé do promissário comprador que adimpliu suas obrigações e flagrante abuso do direito por parte do promitente vendedor.[17]
Sobre a escritura, no mundo prático, raramente tem-se por instrumento público e constantemente é confeccionada por instrumento particular, levando-se em conta, para tanto os custos administrativos e tributários; o registro tem por finalidade publicizar o ato e produzir efeito erga omnes.
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, por diversas vezes, o direito à adjudicação compulsória (outorga da escritura pública com fito de transferência de propriedade do bem prometido) do promitente comprador, mesmo nos casos em que a promessa não tenha sido levada a registro, o que ensejou a criação da Súmula 239 – “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona no registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” Contudo, a publicação desta Súmula se deu na vigência do Código Civil de 1916, o qual não possuía dispositivo jurídico que correspondesse ao art. 1.417 do atual Código Civil, pautando-se no art. 639 no Código de Processo Civil (hoje correspondente ao art. 466-B de mesma redação):[18]
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
A vigência do Código Civil de 2002 esvaziou a Súmula 239 em razão da regra expressa no art. 1417 cumulando-se sua leitura com os art. 1.227 e 1.245 do mesmo diploma legal. Versam os dois últimos artigos supracitados:
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Denota-se da leitura do art. 1.418 que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva de compra e venda, estendendo-se, tal exigência, a terceiros ou àqueles a quem os direitos do promitente vendedor foram cedidos. Ressalta-se é que a exigência de outorga de escritura a terceiros será cabível quando o promitente comprador não puder exigir do promitente vendedor. Em qualquer dessas hipóteses é facultado ao promitente comprador requerer em juízo a adjudicação compulsória do imóvel.
Nos termos do art. 463 do CC qualquer das partes tem o direito de exigir a celebração do contrato definitivo, assinando prazo para que a outra parte o efetive, porém se findo o prazo o interessado poderá pedir ao juiz que, por sentença, supra a vontade do inadimplente ofertando ao contrato preliminar caráter de contrato definitivo. A decisão judicial, devidamente registrada, ensejará a transferência de propriedade sobre o bem, produzindo efeito de direito real à luz do art. 1.225 do CC.[19]
Observa-se, aqui, importante diferença entre o art. 1.418 e 463 do Código Civil: este prevê a possibilidade de qualquer das partes tenha o direito de exigir a celebração do contrato definitivo; aquele prevê que somente o promitente comprador tem direito de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Conclui-se que, in casu, se há possibilidade de previsão contratual da faculdade do promitente vendedor exigir a celebração da escritura, mas não havendo esta previsão expressamente no instrumento contratual, entende-se que poderá utilizar-se da regra prevista no art. 463 para realização de dita exigência.[20]
3.1.2 Promessa na lei de condomínio (4.591/64)
Tem-se, também, a presença da figura da promessa de compra e venda na legislação sobre os condomínios em edificações e incorporações imobiliárias. Neste sentido versa o § 2° do art. 32 da Lei 4.591/64:
Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.
Depreende-se que a promessa de compra e venda de unidade autônoma é irretratável, além disso, que sendo levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis, a promessa de compra e venda confere direito real, consoante o art. 1.225, VII do Código Civil.[21]
Ademais, é conferido, ao promissário comprador, direito de requerer judicialmente a adjudicação do imóvel perante o incorporador ou quem o suceder, no caso de não haver a outorga voluntária da escritura de compra e venda.
Observa-se, o conteúdo desta seção, em julgado de 2004 do Tribunal de Justiça do Distrito Federal[22]:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - NULIDADE DE HIPOTECA - INSTITUIÇÃO FINANCEIRA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - APLICABILIDADE - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DIREITO REAL - LEI Nº 4.591/64.
1 – O entendimento pretoriano sinaliza que os bancos ou instituições financeiras, enquanto prestadores de serviços, mormente os contemplados no artigo 3º, § 2º, do CDC, estão submetidos às disposições protetivas elencadas pelo legislador.
2 - Configura-se nula a cláusula contratual, inserida por empresa incorporadora, em contrato padronizado de promessa de compra e venda em qual se confere o direito de gravar o bem alienado.
3 - A Lei nº 4.591/64, assegura ao promitente comprador de unidade autônoma, de condomínio, direito real sobre o bem. Não pode a incorporadora gravar, em hipoteca, o imóvel como um todo, haja vista não exercer, com exclusividade, o domínio pleno sobre a coisa (precedentes deste tribunal).
3.2 Compromisso de Compra e Venda
3.2.1 Compromisso na lei de parcelamento do solo urbano (6.766/79)
A Lei 6.766/99 elenca uma série de regras específicas que regem o compromisso de compra e venda de imóvel loteado, como se pode observar, primeiramente, pelo disposto no art. 25:
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Este dispositivo difere do art. 1.417 do Código Civil, em outras palavras, nos termos do art. 25 da Lei 6.766/99 o compromisso de compra e venda é irretratável, já nos moldes do Código Civil poderá ser retratável, mas, assim sendo, não assegurará o direito real à aquisição do imóvel.
No art. 25 consta vedação de ordem pública, sendo plenamente justificável pela própria dinâmica dos contratos que envolvem loteamentos. Caso fosse possível a retratação, o compromitente vendedor poderia livremente praticar a especulação imobiliária com a seguida venda e recompra de lotes por preços bem superiores aos obtidos nas transações anteriores.[23] Além disso, expressa a natureza real do compromisso de compra e venda, oponível a terceiros, desde que registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Destarte, a natureza do compromisso é de direito real, cumprindo-se a exigência do dispositivo legal de ser levado a registro o registro, mas, no que concerne ao direito de adjudicação compulsória, não há esta exigência.
Em relação à desnecessidade de registro para o exercício do direito à adjudicação compulsória, tem-se respaldo no entendimento do Superior Tribunal de Justiça, como se pode verificar nas jurisprudências que seguem:
CIVIL E PROCESSUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - IMOVEL - INSCRIÇÃO NO REGISTRO IMOBILIARIO - ADJUDICAÇÃO.
I- A promessa de venda gera efeitos obrigacionais não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. O direito a adjudicação compulsória e de caráter pessoal, restrito aos contratantes, não se condicionando a obrigatio faciendi a inscrição no registro de imóveis.
II- Recurso conhecido e provido.[24]
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - INSTRUMENTO NÃO REGISTRADO. O DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR, A ADJUDICAÇÃO COMPULSORIA, E DE CARATER PESSOAL, RESTRITO AOS CONTRATANTES. NÃO SE CONDICIONA A EFICACIA DA OBLIGATIO FACIENDI, AO REGISTRO DO INSTRUMENTO EM QUE SE CONSUBSTANCIOU A PROMESSA. TRATANDO-SE DE IMOVEL, O QUE FAZ NECESSARIO O REGISTRO PARA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE, A SENTENÇA DE ADJUDICAÇÃO TRADUZ, ULTIMA ANALISE, SUPRIMENTO DA OMISSÃO DO PROMITENTE VENDEDOR EM OUTORGAR O CONTRATO. DAI NÃO HAVER RELEVO, NAS CIRCUNSTANCIAS, DE TER-SE PEDIDO A ADJUDICAÇÃO E NÃO A EXECUÇÃO ESPECIFICA DA OBRIGAÇÃO DE CONTRATAR.[25]
Ilustra-se, também, a questão comento através de julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul[26]:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA IMÓVEL URBANO.CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA¿ NÃO REGISTRADO NO ÁLBUM IMOBILIÁRIO, DESPIDO, ENTÃO, DA OPONIBILIDADE ERGA OMNES PREVISTA PARA AQUELES NEGÓCIOS DESCRITOS NOS ARTS. 22 DO DECRETO-LEI 58/37 E 25 DA LEI 6766/79. ALÉM DISSO A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA BUSCA O CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO PESSOAL DA VENDEDORA, PELA VIA DIRETA OU POR SENTENÇA SUBSTITUTIVA DA VONTADE. NÃO SE TRATA, PORTANTO, DE AÇÃO SUBSUMIDA NO ART. 95 DO CPC.AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO DE PLANO.
Destaca-se a possibilidade de firmação do compromisso de compra e venda por instrumento público ou particular, independentemente da forma escolhida o contrato deve seguir as orientações doo art. 26 da Lei de Parcelamento do Solo Urbano:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 3º Admite-se, nos parcelamentos populares, a cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados, Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito, caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil.
§ 4º A cessão da posse referida no § 3o, cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de financiamentos habitacionais.
§ 5º Com o registro da sentença que, em processo de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3o converter-se-á em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas, circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na matrícula relativa ao lote.
§ 6º Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
Havendo o descumprimento da obrigação de conclusão do contrato, o credor, consoante o art. 27, poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato.
Para que haja rescisão contratual por requerimento do credor primeiramente o devedor deverá ser intimado pessoalmente pelo oficial, ou por carta com aviso de recebimento, para que em 30 dias satisfaça as obrigações vencidas, as que vencerem até a data do pagamento, mais juros convencionados e despesas de cartórios – como versa o §1º do artigo em comento -, multa, esta, exigível no caso de mora superior a três meses. Para que haja a intimação o devedor deverá entregar ao oficial uma carta, onde constem o aviso para quitar a dívida e as cominações, no prazo estabelecido. Com a devolução do recibo da carta, devidamente assinada pelo devedor, ou concretizada pessoalmente a intimação, dever-se-á aguarda o prazo de trinta dias. Caso o devedor se recuse a dar recibo, ou se furtar ao recebimento, ou se seu paradeiro for desconhecido por não ter sido encontrado no endereço informado no contrato, o funcionário incumbido da diligência informará a circunstância ao oficial competente, se não tiver poderes para certificar. Havendo o adimplemento no prazo regulamentado, anexam-se aos autos do processo de loteamento cópia do recibo passado ao compromissário, assim como o recibo assinado pelo compromitente, dando quitação. Decorrido o prazo de 30 dias, não havendo adimplemento, o credor dever postular o cancelamento do registro. O oficial certificará o não pagamento e procederá ao ato de cancelamento, por averbação.
3.2.1 Compromisso da lei de loteamento (Decreto-lei 58/37)
A legislação e comento foi a primeira norma brasileira a regrar o compromisso de compra e venda. O art. 11 estabelece um rol de requisitos que devem estra presentes no compromisso de compra e venda:
Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações :
a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição ;
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;
d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;
e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;
f) cláusula penal não superior a 10 % do débito, e só exigível no caso de intervenção judicial;
g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade;
h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.
§ 1º O contrato, que será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.
Ambas as vias serão entregues dentro em 10 dias ao oficial do registo, para averba-las e restituí-las devidamente anotadas a cada uma das partes.
No tocante ao compromisso de compra e venda de imóveis não loteados (art. 22 do Dec-lei 57/38), havia divergência no que concerne à forma contratual. Contudo, há algum tempo a questão deixou de ser controvertida, inclinando-se a maioria dos doutrinados pela prescindibilidade da escritura pública.[27]
Versa o art. 22:
Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.
A jurisprudência, em consonância com a realidade, superou o impasse tornando a maétria pacífica, admitindo-se a forma livre do contrato e dando-se plena eficácia ao compromisso por meio de instrumento particular. Depois de consolidado este entendimento o Supremo Tribunal Federal editou a Súmula 413 que expressa: “O compromisso de compra e venda de imóveis não loteados dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”, independentemente da forma que o reveste.[28]
Atualmente, além do entendimento uníssono da jurisprudência pátria, o Código Civil de 2002, consagrando esta conquista estabelece no art. 1.417, como já discorrido, que “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”
3.3 Cessão de Promessa e Promessa de Cessão
Como já visto, exaustivamente, no presente artigo a promessa de compra e venda é espécie de contrato preliminar por anteceder ao contrato definitivo, que para imóvel é a escritura pública.
Mesmo no caso de não ser celebrado o contrato definitivo, há possibilidade de o promitente transmitir a obrigação, cedendo sua posição contratual. A cessão, normalmente é feita pelo promitente comprador ao transferir a outrem seus direitos quanto à promessa de compra e venda pactuado com o promitente comprador.[29]
Trata-se de operação pela qual o promitente cede a outrem seus direito e deveres que decorrem de uma promessa pactuada com outro promitente. No que concerne à um imóvel não quitado, cuida-se de cessão de posição contratual, haja vista que o cedente transmitirá os direitos e os deveres decorrentes do contrato. Agora, tratando-se de imóvel quitado será enquadra como cessão de crédito, posto que ao cedente não cabe mais dever algum tendo em vista que todos já foram adimplidos, aplicando-se, neste caso, as regras do art. 286 e seguintes do Código Civil.[30]
No que tange aos contratos que têm por objeto imóvel loteado, há possibilidade de transferência de posição contratual sem que haja anuência do vendedor para a cessão. Não obstante, de acordo com o art. 31 da Lei 6.766/79, o Oficial do Registro deverá cientificar o vendedor no prazo de 10 dias a cotar do registro da cessão. Portanto, havendo anotação da transferência no verso da via do vendedor ter-se-á a anuência do mesmo, caso contrário, o cedente será coobrigado no caso de inadimplência do cessionário.
Entende-se ser plenamente possível haver promessa de cessão, na qual o promitente promete ceder seus direitos sobre um contrato a um terceiro no futuro, mas primeiramente deve-se pactuar a promessa de cessão, para posteriormente se celebrar a efetiva cessão de direitos.[31] Tanto é que há previsão legal em vários dispositivos, por exemplo, da Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.799/79), como se pode observar a seguir:
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
(...)
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
Art. 30. A sentença declaratória de falência ou da insolvência de qualquer das partes não rescindirá os contratos de compromisso de compra e venda ou de promessa de cessão que tenham por objeto a área loteada ou lotes da mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar cumprimento aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos serão levados à praça.
Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado: (...)
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.
Este instituto também está previsto na Lei de Condomínio (Lei 4.591/64):
Art. 29. (...)
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.
Art. 32 (...)
§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
Art. 63 (...)
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
3.4 Promessa e Compromisso versus Escritura Pública
O legislador pátrio, em alguns casos, exige certo formato para a consolidação de negócios jurídicos, tendo em vista suas peculiaridades. No tocante à compra e venda entende-se que se for realizada por escritura pública há menor possibilidade de desrespeito à norma de ordem pública e de haver vícios de consentimento.
A escritura pública trata-se de um documento que contém a manifestação de vontade das
partes interessadas, sendo facultado o acréscimo de elementos acidentais como condição, termo e encargo. A compra e venda de um imóvel com valor superior a trinta salários mínimos só poderá ser pactuada mediante escritura pública, é o que leciona o art. 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
É competência exclusiva dos tabeliães de notas lavrar as escrituras pública, consoante o art. 7º, I, da Lei n. 8935/94 (Lei dos Cartórios), portanto é documento que tem fé pública. Diferentemente, a promessa ou compromisso de compra e venda é instrumento confeccionado pelos contratantes, ou por seu advogado, sua origem particular afasta o caráter de documento dotado de fé pública. Por este motivo, a escritura é o título necessário para se promover a transferência da propriedade imobiliária. Já a promessa, desde que irretratável e devidamente registrada, confere direito real sobre a propriedade, mas não sobre a propriedade em si. Significa dizer que, assim como a escritura, a promessa ou compromisso transmite ao promitente comprador os poderes decorrentes da propriedade (usar, gozar e dispor do bem), mas não a propriedade “nua” (usufruto) que continua sendo do vendedor e só será transferida mediante a escritura pública.[32]
3.5 Direitos e Deveres das Partes
Concernente aos deveres das partes, aquele que figura como promitente vendedor ou compromissário vendedor é obrigado a transmitir a posse do imóvel – obrigação de dar – , posteriormente outorgando escritura pública - obrigação de fazer – mediante a qual a transferência da propriedade imobiliária será efetivada. Quanto ao promitente comprador ou compromissário comprador estão os deveres de pagar o preço conforme pactuado – obrigação de dar – e, posteriormente, receber a propriedade imobiliária que decorrerá da lavratura da escritura pública.
No tocante aos direitos observa-se que há uma inversão, ou seja, o que é dever para uma das partes é direito para outra. O comprador tem direito de receber a posse do bem, somando-se o direito de uso, gozo e disposição, e a propriedade através da lavratura da escritura pública, além disso tem direito de cessão de sua posição de contratante a um terceiro. O vendedor tem direito de receber o preço, como avençado, com acréscimos pelo eventual inadimplemento do comprador e, posteriormente, de exclui de seu patrimônio o bem que não possui direito de uso, gozo e disposição.
Pelo princípio da autonomia privada os contratantes têm liberdade para pactuar direitos e deveres desde que respeitada a ordem pública e a boa-fé contratual.
4 CONCLUSÃO
Ante todo o exposto no presente artigo, pode-se concluir que muitos são os estudos e questionamentos acerca da promessa e/ou compromisso de compra e venda.
O contrato de promessa e/ou de compra e venda é um comprometimento de uma realização futura, onde o promitente-vendedor obriga-se a vender um imóvel pelo valor, condições e modos avençados, comprometendo-se a outorgar a escritura de compra e venda ou escritura definitiva quando do adimplemento da obrigação.
O contrato, objeto do estudo encontra-se expressamente regulamentado pelo Código Civil de 2002 – inovação se comparado ao Código de 1916 – ademais, observa-se que possui regras específicas quando se analise os diferentes tipos de imóveis, ou seja, se urbano, rural, loteado ou não loteado, etc.
Apesar de ser comum o uso deste, questiona-se se a “simples” promessa de compra e venda basta para que se tenha como obrigado o promitente-vendedor e o promitente-comprador, posto que essa situação gera muita insegurança produzida pela falta da escritura definitiva, haja vista que, até o momento da celebração definitiva o adquirente não se sente verdadeiro proprietário do imóvel.
Por fim, o que se entende com o presente artigo é que ao promitente comprador ou compromissário comprador é sempre aconselhável dar publicidade ao ato contratual, ao pacto de promessa ou compromisso de compra e venda, possibilitando, somente desta forma, a garantia real ao direito de sequela do bem, objeto do contrato, e sua oponibilidade perante terceiros
___________________________________________________________________
RIZZARDO Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Lei 6766/79 e 9785/99 – 9ª ed. rev. e atual. São Paulo: Editora dos Tribunais, 2013.
ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no código civil de 2002. Disponível em: http://www.flaviotartuce.adv.br/artigosc/ROSENVALD_COMPRA.doc. Acesso em: 12.09.2013
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - REsp: 12613 MT 1991/0014271-9, Relator: Ministro EDUARDO RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/09/1991, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 30.09.1991. Disponível em: http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/592169/recurso-especial-resp-12613-mt-1991-0014271-9?ref=home . Acesso em: 13.09.2013
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - REsp: 19414 MG 1992/0004819-6, Relator: Ministro WALDEMAR ZVEITER, Data de Julgamento: 11/05/1992, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 08.06.1992 p. 8617 RSTJ vol. 42 p. 407 DJ 08.06.1992 p. 8617 RSTJ vol. 42. Disponível em: http://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/585964/recurso-especial-resp-19414. Acesso em: 13.09.2013
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL - RE: 88716 RJ , Relator: MOREIRA ALVES, Data de Julgamento: 10/09/1979, SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJ 30-11-1979 PP-***** EMENT VOL-01155-02 PP-00549 RTJ VOL-00092-02 PP-00250. Disponível em: http://jurisprudencia.s3.amazonaws.com/STF/IT/RE_88716_RJ%20_11.09.1979.pdf?Signature=fufQKMS2Y8BZOsp9l42QBfhrX%2FY%3D&Expires=1378915222&AWSAccessKeyId=AKIAIPM2XEMZACAXCMBA&response-content-type=application/pdf. Acesso em: 11.09.2013
TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. São Paulo: Saraiva, 2013
TEPEDINO, Gustavo e outros. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República – vol. II. Rio de Janeiro: Renovar, 2013
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL - AC: 20020110609859 DF , Relator: DÁCIO VIEIRA, Data de Julgamento: 17/05/2004, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: DJU 26/08/2004. Disponível em: http://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/2985062/apelacao-civel-ac-20020110609859-df. Acesso em: 13.09.2013
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO - AC: 587063165 RS , Relator: Flávio Pancaro da Silva, Data de Julgamento: 24/03/1988, Terceira Câmara Cível. Disponível em: http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/5262268/apelacao-civel-ac-587063165-rs-tjrs. Acesso em: 13.09.2013
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO - APL: 128996820098190209 RJ 0012899-68.2009.8.19.0209, Relator: DES. MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 13/07/2010, QUINTA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 26/07/2010. Disponível em: http://jurisprudencia.s3.amazonaws.com/TJRJ/IT/APL_128996820098190209_RJ_1289300437959.pdf?Signature=RKnysClS9mreJULEprZg5vbrh18%3D&Expires=1378920623&AWSAccessKeyId=AKIAIPM2XEMZACAXCMBA&response-content-type=application/pdf . Acesso em: 11.09.2013
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO GRANDE DO SUL - AG: 70010706620 RS , Relator: Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, Data de Julgamento: 03/01/2005, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 09/02/2005. Disponível em: http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/14423176/agravo-de-instrumento-ag-70010706620-rs. Acesso em: 13.09.2013
[1] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 25
[2]TEPEDINO, Gustavo e outros. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República – vol. II . p. 99
[3] BUENO, Sérgio Gody, Contrato Preliminar, p. 72 apud TEPEDINO, Gustavo e outros. Código Civil interpretado conforme a Constituição da República – vol. II . p. 99
[4] STF - RE: 88716 RJ , Relator: MOREIRA ALVES, Data de Julgamento: 10/09/1979, SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJ 30-11-1979 PP-***** EMENT VOL-01155-02 PP-00549 RTJ VOL-00092-02 PP-00250 – grifos nossos
[5] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 26-27
[6] RIZZARDO Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Lei 6766/79 e 9785/99. p. 104
[7] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 27
[8] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 29
[9] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 30
[10] TJ-RJ - APL: 128996820098190209 RJ 0012899-68.2009.8.19.0209, Relator: DES. MILTON FERNANDES DE SOUZA, Data de Julgamento: 13/07/2010, QUINTA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 26/07/2010
[11] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 63
[12] ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no código civil de 2002
[13] ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no código civil de 2002
[14] TJ-RS - AC: 587063165 RS , Relator: Flávio Pancaro da Silva, Data de Julgamento: 24/03/1988, Terceira Câmara Cível – grifos nossos
[15] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 68
[16] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 68
[17] ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no código civil de 2002
[18] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 68-69
[19] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 70-71
[20] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 71
[21] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 76
[22] TJ-DF - AC: 20020110609859 DF , Relator: DÁCIO VIEIRA, Data de Julgamento: 17/05/2004, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: DJU 26/08/2004 Pág. : 98-grifos nossos
[23] [23] ROSENVALD, Nelson. A promessa de compra e venda no código civil de 2002
[24] STJ - REsp: 19414 MG 1992/0004819-6, Relator: Ministro WALDEMAR ZVEITER, Data de Julgamento: 11/05/1992, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 08.06.1992 p. 8617 RSTJ vol. 42 p. 407 DJ 08.06.1992 p. 8617 RSTJ vol. 42 p. 407 – grifos nossos
[25] STJ - REsp: 12613 MT 1991/0014271-9, Relator: Ministro EDUARDO RIBEIRO, Data de Julgamento: 10/09/1991, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 30.09.1991 p. 13485
[26] Agravo de Instrumento Nº 70010706620, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Roberto Imperatore de Assis Brasil, Julgado em 03/01/2005
[27] RIZZARDO Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Lei 6766/79 e 9785/99. p. 122
[28] RIZZARDO Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Lei 6766/79 e 9785/99. P 124
[29] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 79
[30] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 72
[31] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 72
[32] TEIXEIRA, Tarcisio. Compromisso e promessa de compra e venda: distinções e novas aplicações do contrato preliminar. p. 88
Nenhum comentário:
Postar um comentário